Moskaus Markt für bezugsfertige Wohnungen ist von „Apartment-Touristen“ überschwemmt

Im späten Frühjahr und Frühsommer zeichnete sich auf dem Zweitwohnungsmarkt der Hauptstadt ein neuer, starker Trend ab: Angesichts sinkender Renditen auf Rubeleinlagen konzentrierten sich viele Bankeinlageninhaber auf fertige Wohnungen. Heute sind Zweitwohnungen, je nach Standort und Projekt, durchschnittlich 25–50 % günstiger als Neubauten und bieten im Falle einer weiteren Leitzinssenkung der Zentralbank gute Investitionsaussichten.

Wie Sergey Shloma, Direktor der Abteilung für den Sekundärmarkt bei INKOM-Real Estate, gegenüber MK erklärte, steigt die potenzielle Nachfrage auf dem Moskauer Sekundärmarkt seit April, was sich jedoch nicht in Vorschüssen und Transaktionen niederschlägt. Der sogenannte „Apartmenttourismus“ hat an Stärke gewonnen, bei dem potenzielle Käufer an Immobilien interessiert sind, die Objekte, die ihnen auf der Website gefallen, in den Warenkorb ihres persönlichen Kontos legen und zu Besichtigungen gehen, aber keine Käufe tätigen.

Ihm zufolge ist ein bestimmter Käufertyp aufgetaucht – Inhaber von Rubel-Bankeinlagen, die in den kommenden Monaten auslaufen. Sie sind sich nicht sicher, ob die hohe Rendite der Einlagen gleich bleibt, und suchen nach Möglichkeiten, Gewinne zu erzielen. Diese „Touristen“ gehen umher, schauen sich um und überlegen: Sollen sie etwas kaufen? „Der Anteil solcher „Touristen“ auf dem Zweitwohnungsmarkt hat sich im Vergleich zum ersten Quartal dieses Jahres verdoppelt und beträgt nun etwa 30 %. Die tatsächliche Nachfrage steigt jedoch nicht: Die Anzahl der Kredite und Transaktionen ist von Monat zu Monat ungefähr gleich“, bemerkte der Analyst.

„Die aufgeschobene Nachfrage häuft sich derzeit“, betonte Schloma. „Bildlich gesprochen hängt sie wie eine Schneekappe über dem Markt und ist bereit abzufallen, sobald die Sonne sie schmilzt. Das heißt, der Leitzins der Zentralbank wird sinken. Wenn der Leitzins angepasst wird und sich die Einlagenbedingungen ändern, wird es natürlich einen Zustrom von Käufern geben, die Geld in Einlagen halten, und auch Hypothekeninhaber werden kommen. Insgesamt wird ein interessantes Bild erwartet, aber derzeit ist der Markt eher langweilig.“

Im Spätfrühling und Frühsommer nehmen Angebot und Anzahl der Transaktionen auf dem Moskauer Sekundärmarkt, da es praktisch keine Hypotheken gibt, nicht zu, aber auch nicht ab, räumten Experten ein. Dementsprechend stabil bleiben die Wohnkosten: Selbst vor dem Hintergrund weit verbreiteter Preissteigerungen liegt die Inflation auf dem Sekundärmarkt nahezu bei Null.

Laut Shloma beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis auf dem Sekundärmarkt im alten Moskau derzeit 283.300 Rubel, auf dem Neubaumarkt 451.000 Rubel – ein Unterschied von 59 %. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass es sich hierbei um den arithmetischen Mittelwert des Quadratmeterpreises handelt und dass es innerhalb der alten Stadtgrenzen Moskaus nur sehr wenige Neubauten der Economy-Klasse gibt, während das Sekundärangebot hauptsächlich aus Massenimmobilien besteht.

„Basierend auf den Ergebnissen vom vergangenen Mai waren die günstigsten Wohnsegmente – fünfstöckige Platten- und Backsteingebäude – die Verkaufsschlager im alten Moskau. Die günstigsten Grundstücke – Studios und Einzimmerwohnungen – werden zuerst vom Markt „gespült“, was auf eine begrenzte solvente Nachfrage hindeutet“, sagte Elena Mishchenko, Leiterin der Abteilung für städtische und vorstädtische Immobilien bei NDV Supermarket Real Estate, gegenüber MK.

Sie kaufen hauptsächlich gegen Barzahlung. Ihren Angaben zufolge werden 80–85 % der Transaktionen bar und nur 10–15 % auf Kredit getätigt. In fertigen Komfortwohnungen nehmen Käufer Kleinkredite zwischen 1,5 und 4 Millionen Rubel auf.

Da der Löwenanteil der Käufer (ca. 90 %) mit eigenem Geld auf den Moskauer Zweitwohnungsmarkt kommt, das unter anderem aus dem Verkauf einer Wohnung im Rahmen einer alternativen Transaktion und aus Einlageneinsparungen stammt, hat sich ein neuer Trend herausgebildet: Das Interesse an Wohnungen mit komfortabler Raumaufteilung, gutem Zustand und einer soliden, modernen Renovierung ist gestiegen. Laut Sergey Shloma machen solche Immobilien etwa 70 % der Nachfrage auf dem Zweitmarkt aus. Und nur 30 % entfallen auf Grundstücke im unteren Preissegment.

Während früher Hypothekendarlehen die Mehrheit der Käufer darstellten und vor allem nach den günstigsten Angeboten suchten, entscheiden sich heute Kunden, die den vollen Kaufpreis haben, für Qualität. Viele verlassen ihre Bankeinlagen und kaufen Wohnungen mit der Möglichkeit, sofort einzuziehen.

Laut Elena Mischtschenko könnte der Sekundärmarkt in den kommenden Monaten vom Mangel an Angebot auf dem Neubaumarkt profitieren. Da sich die Hypothekenzinsen auf dem Primär- und Sekundärmarkt fast angenähert haben, werden sich Käufer für Fertighäuser entscheiden. Zudem gelten auf dem Sekundärmarkt flexiblere Verkaufsbedingungen – man kann mit dem Verkäufer einen Rabatt aushandeln. Im Durchschnitt liegt dieser bei 5–8 %. Muss der Verkäufer die Wohnung jedoch dringend verkaufen, kann er 500.000 Rubel oder sogar mehr abziehen. Der Primärmarkt ist in dieser Hinsicht nicht bereit, den Preis deutlich zu senken.

Im Sommer kann man ein Haus günstig kaufen, da die Verkäufer eher bereit sind, den Preis zu senken. „Man muss jedoch bedenken, dass zu dieser Jahreszeit die Auswahl geringer ist – viele Verkäufer nehmen ihre Immobilien für den Sommer vom Markt. Wie unsere langfristige Beobachtung des Immobilienmarktes zeigt, sinkt die Nachfrage im Sommer, und von Ende August bis September nimmt die Käuferaktivität wieder zu“, bemerkte der Experte.

Laut Sergei Shlomas Prognose sind radikale Veränderungen im Sekundärmarkt in diesem Sommer unwahrscheinlich, da günstigere Hypotheken in naher Zukunft unwahrscheinlich sind. „Ein erheblicher Zustrom von Käufern wird erwartet, wenn die Bank von Russland den Leitzins auf 12 % senkt. Dies wird jedoch nicht so bald geschehen. Die Zentralbank braucht keine starke Senkung des Leitzinses, da dies die Inflation erneut beschleunigen könnte“, so der Analyst.

Laut Oleg Repchenko, Leiter des Analysezentrums für Immobilienmarktindikatoren, befindet sich der Immobilienmarkt der Hauptstadt weiterhin am Scheideweg. Der geopolitische Faktor und die Intrigen um den „Schlüssel“ der Zentralbank sorgen für große Unsicherheit. Viele erwarten, dass mit sinkenden Einlagenrenditen die enormen Ersparnisse der Bevölkerung schon bald in Immobilien fließen werden. Dort wird sich aufgrund der verlangsamten Projektstarts durch Bauträger ein Angebotsdefizit bilden und die Preise wieder in die Höhe schnellen.

Veröffentlicht in der Zeitung "Moskovsky Komsomolets" Nr. 29542 vom 17. Juni 2025

Schlagzeile: Investoren interessieren sich für Zweitwohnungen